การไถ่ถอนบ้านจากการขายฝากนอกระบบ หรือการจำนองบ้านจากนอกระบบนั้น จะสามารถทำได้ก็คงต้องไปคุยกับธนาคารก่อน บ้านติดขายฝาก สิ่งแรกที่ต้องทำคือ ติดต่อขอกู้ยืมเงินกับธนาคาหรือสถาบันการเงิน แล้วถ้าสถาบันการเงิน อนุมัติให้คุณยืมได้ จากนั้นคุณกับธนาคารก็ทำสัญญาไถ่ถอนการขายฝากกับธนาคาร ทำวันเดียวกัน ทำได้โดยการเอาเงิน จากธนาคารไปชำระกับเจ้าหนี้ผู้รับขายฝาก แล้วคุณก็ผ่อนต่อกับธนาคาร ปัญหาที่ต้องพบก็คือ จะกู้กับธนาคารผ่านหรือไม่ ซึ่งก็ต้องดูเครดิตเหมือนการกู้เงินทั่วๆ ไป
ส่วนเรื่องระยะเวลาการประกันการชำระหนี้จากการจำนอง หรือขายฝากบ้านนอกระบบ ไม่ใช่การ refinance กับธนาคารนะครับ ซึ่งถ้ากู้นอกระบบก็จะกินเวลาไปเรื่อยๆจนกว่าผู้จำนองสามารถหาเงินที่ยืมไปมาจ่ายได้คืนผู้รับจำนองได้ ซึ่งในระหว่างที่ยังติดค้างเงินที่ยืมไปหรือเงินต้น จะต้องจ่ายดอกเบี้ยไปเรื่อยๆ ส่วนใหญ่จะคิด 2% จากเงินต้น เช่น กู้ 100,000 ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายแต่ละเดือนไปเรื่อยๆ คิดง่ายๆก็คือเอา 100,000 x 2% ก็จะเท่ากับ 2,000 บาท พูดง่ายๆ คือ จ่ายดอกเบี้ยไปเรื่อยๆ จนกว่าจะมีเงินต้นมาคืน
โดยส่วนใหญ่การทำสัญญากู้จำนอง หรือขายฝากก็จะต่อสัญญาปีต่อปี (น้อยกว่านั้นอย่าไปทำเลยครับ) ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายทุกเดือนตัวนี้เอง ที่เรียกว่าเป็นดอกเบี้ยหัวแตกที่ต้องจ่ายฟรีๆ ให้กับผู้รับจำนองไปเรื่อย และไม่ได้มีส่วนลดหย่อนเงินต้นเลย ซึ่งดอกเบี้ยส่วนนี้แหละที่จะเป็นตัวทำให้ผู้จำนองกระตือรืนร้นรีบในการหาเงินต้นมาชำระหนี้
อย่างไรก็ดีการตัดสินใจ จำนอง หรือโดยเฉพาะการขายฝาก นั้นควรคิดตริตรองให้ถี่ถ้วน อย่าใจร้อน เพราะเห็นมาหลายรายแล้วที่รีบจำนอง ทั้งๆที่ ราคาประเมินของที่ดินสูงกว่าวงเงินที่ให้กู้ ทางที่ดีควรปรึกษาผู้ที่เคยมีประสบการณ์ด้านนี้มาก่อน เพื่อช่วยในการตัดสินใจ และอาจจะแนะนำนายทุนจำนองบ้านที่ไม่เอาเปรียบ กดราคาจำนองจนเกิดเหตุ
ข้อควรระวังเกี่ยวกับการจำนอง
จำนองก็เป็นหลักประกันหนี้อย่างหนึ่ง โดยจำนองคือการใครคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง”เอาอสังหาริมทรัพย์ อันได้แก่ ที่ดิน บ้านเรือน ไปเป็นหลักประกันการชำระหนี้ไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” โดยผู้จำนองจะเอาทรัพย์สินไปทำหนังสือจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ของลูกหนี้ โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์ที่จำนองให้เจ้าหนี้
โดยการจำนองมี 2 รูปแบบคือ
1. แบบแรกผู้จำนองอาจเป็นหลักประกันการชำระหนี้ของตนเอง
2. ส่วนแบบที่สองคือเป็นหลักประกันการใช้หนี้แก่บุคคลอื่น เช่น นายดำ กู้เงินนายแดง 100,000 บาท โดยเอาที่ดินของตนเองจำนองให้เป็นหลักประกันชำระหนี้ของนายเหลืองซึ่งเป็นบุคคลภายนอก โดยนำที่ดินไปจดทะเบียนจำนองที่สำนักงานที่ดินเป็นประกันหนี้นายดำ และเมื่อจำนองแล้วถ้าลูกหนี้ไม่ชำระหนี้เจ้าหนี้ก็มีอำนาจยึดทรัพย์ที่จำนองออกขายทอดตลาดเอาเงินชำระหนี้ได้และมีสิทธิพิเศษได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้ธรรมดาทั่วไป
จากข้อความข้างต้นทำให้เรารู้จักกับการจำนองแบบคร่าวๆ ทีนี้เราลองมาดูกันว่าการจำนองนั้นมีข้อควรระวังหรือข้อสังเกตอะไรบ้าง ไว้เป็นข้อมูลเบื้องต้น สำหรับทั้งผู้จำนองและผู้รับจำนองค่ะ
ข้อควรระวังสำหรับผู้จำนอง
ผู้มีสิทธิจำนองได้คือเจ้าของหรือผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเท่านั้น ถ้าเจ้าของจำนองทรัพย์สินด้วยตนเองก็ไม่มีปัญหาแต่ถ้ามอบให้บุคคลอื่นไปทำการจำนองแทน บางครั้งก็อาจเกิดปัญหาได้ข้อควรระวัง คือ ควรเขียนใบมอบฉันทะหรือใบมอบอำนาจให้ชัดเจนว่า ให้ทำการจำนองไม่ควรเซ็นแต่ชื่อแล้วปล่อยค้างไว้กับบุคคลอื่น เพราะอาจจะถูกกรอกข้อความเอาเองแล้วนำไปทำประการอื่นอันไม่ตรงตามความประสงค์ของเราเช่น อาจเพิ่มเติมข้อความว่ามอบอำนาจให้โอนขายแล้วขายเอาเงินใช้ประโยชน์ส่วนตัว ซึ่งทำให้เราผู้เป็นเจ้าของทรัพย์ผู้มอบอำนาจอาจจะต้องถูกผูกพันตามสัญญาซื้อขายนั้นเพราะเหตุจากความประมาทเลินเล่อของเราเอง
ข้อควรระวังสำหรับผู้รับจำนอง
ผู้รับจำนองทรัพย์สินก็ต้องระมัดระวังเช่นกัน อย่างแรกควรติดต่อกับเจ้าของทรัพย์หรือเจ้าของที่ดินโดยตรงและควรตรวจดูที่ดินหรือทรัพย์สินที่จำนองว่ามีอยู่จริงตรงกับโฉนดหรือเปล่า ซึ่งเคยปรากฏว่ามีผู้นำโฉนดที่ดินไปประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยแต่ที่ดินตามโฉนดนั้นกลับเป็นถนนเหลือจากการจัดสรร หรือที่ดินตามโฉนดนั้นพังลงน้ำไปหมดแล้ว ดังนั้นผู้รับจำนองจึงไม่ควรรับจำนองหรือติดต่อทำสัญญากับคนอื่นหรือผู้ที่อ้างว่าเป็นตัวแทน เพราะถ้าหากในภายหลังพบว่าบุคคลนั้นทำใบมอบฉันทะหรือใบมอบอำนาจปลอมขึ้น แล้วนำที่ดินอื่นมาจำนองแม้เราผู้รับจำนองจะมีความสุจริตอย่างไรเจ้าของที่ตัวจริง ก็มีสิทธิติดตามเอาคืนที่ดินของเขาได้โดยไม่ต้องทำการไถ่ถอนใดๆเลย
คำว่า จำนอง อาจเป็นคำที่คุ้นหูกันอยู่แล้ว แต่จะมีสักกี่คนที่เข้าใจถึงความหมาย หรือวิธีการของมันจริงๆ บางคนอาจเคยใช้บริการ “จำนอง” มาแล้ว และเข้าใจดีเกี่ยวกับรูปแบบและวิธีการ แต่กับบางคนที่อาจจะเพิ่งเริ่มก้าวเข้ามาสู่วิถีแห่งการจำนองนี้ ฟังแล้วดูยิ่งใหญ่?แต่ที่ต้องพูดว่าเป็นวิถี ก็เพราะหากคุณต้องการที่จะ จำนอง คุณจะต้องศึกษาและเข้าใจเกี่ยวกับการจำนองให้ดีเสียก่อนว่า การจำนองคืออะไร อะไรที่จำนองได้บ้าง และใครที่คุณควรจะให้ความไว้วางใจในฐานะของผู้รับจำนอง ถ้าอย่างนั้นเรามาเริ่มต้นรู้จักกับคำว่า “จำนอง” กันเลย
ก่อนอื่นเราต้องทำความเข้าใจก่อนว่าการจำนองหมายถึงการที่บุคคลๆ หนึ่ง ที่เรียกว่า” ผู้จำนอง ” นั้นนำเอาอสังหาริมทรัพย์ของตนเช่นบ้าน ที่ดิน หรือ ทรัพย์ทื่กฏหมายอนุญาตให้จำนองไปจดทะเบียนทำหลักฐานในการยืมเงินไว้กับอีกบุคคลหนึ่งซึ่งเป็นนายทุน เรียกว่า” ผู้รับจำนอง ” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบ ที่ดิน หรือ ทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ผู้รับจำนอง โดยจะต้องกระทำต่อเจ้าพนักงานของกรมที่ดิน เท่านั้น! ถึงจะถูกต้องตามกฏหมาย โดยจ่ายค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าจำนองแต่ไม่เกิน 200,000 บาท หรือให้อัตรา 0.5 % อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาท ในกรณีจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตร ให้กับสำนักงานที่ดินเป็นค่าธรรมเนียม
ยกตัวอย่างง่ายๆ เช่น หากคุณมีที่ดินเปล่าหนึ่งแปลง ต้องการกู้เงินจากธนาคาร มาเพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัย โดยไปขอกู้เงินกับธนาคาร ๆ เมื่อธนาคารอนุมัติเงินกู้ ธนาคารจะให้คุณจำนอง ที่ดินแปลงดังกล่าวไว้กับธนาคารและถือว่าธนาคารเป็น ” ผู้รับจำนอง ” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ถ้าคุณไม่สามารถ ชำระหนี้ให้แก่ธนาคารได้ ธนาคารก็จะฟ้องร้องบังคับ หลักประกัน ต่อไป
พอจะเข้าใจความหมายเบื้องต้นของ “การจำนอง” แล้วใช่ไหมค่ะ ทีนี้เราก็มาดูกันว่า มีข้อแนะนำง่ายๆเกี่ยวกับการจำนอง (ที่ดิน,บ้าน) กันบ้างนะคะ
อันดับแรก หากคิดจะจำนอง โดยกู้เงินนอกระบบประเภทนี้ควรศึกษาความแตกต่างของแต่ละสถาบันการเงิน ไม่ว่าจะนอกระบบหรือในระบบ เงินส่วนตัวหรือเงินของทางบริษัทนั้นให้แน่ใจเสียก่อนว่า เขาจะไม่เอาเปรียบเราการพบกันครึ่งทาง เป็นเรื่องดีที่สุดค่ะ ต่อไปก็ควรพิจารณาทางการเงินของเราว่าระยะเวลาใดถึงจะไถ่ถอนและวงเงินที่ต้องการกับราคาประเมินมันสมดุลกันหรือไม่ มิใช่ว่าบ้านราคาเป็นล้าน แต่ให้วงเงินแค่แสน สองแสน
อันดับที่สองคือ ด้านเอกสาร ต้องดูให้ละเอียดว่าใครเป็นเจ้าของโฉนด หรือมีเจ้าของในที่ดินกี่คน เสียชีวิตไปบ้างรึปล่าว เตรียมใบมรณะบัตรไว้ไหม และด้านสถานที่ตั้งว่ามีอยู่จริงต้องตามโฉนดหรือเปล่า เคยได้เห็นสถานที่จริงหรือยังหรือเคยเห็นแต่รูปในโฉนด
อันดับสุดท้ายชึ่งถือว่าสำคัญมาก ก็คือ นายทุนไว้ใจและน่าเชื่อถือเพียงใด อีกทั้งสัญาข้อผูกมัดเงื่อนไข ของเขาเป็นอย่างไร สิ่งเหล่านี้อยากให้ทุกคนไตร่ตรองพิจารณาให้รอบครอบเสียก่อนที่จะตัดสินใจจะได้ไม่เกิดปัญหาขัดแย้งกันภายหลังให้ต้องมาเสียเวลา และเสียความรู้สึกอีกด้วย
จำนองบ้านที่ดินหาเงินทำทุน
ภาวะเศรษฐกิจย่ำแย่ในทุกวันนี้ ทำให้การกู้ยืมเงินดูจะเป็นเรื่องที่ยากลำบากมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นผู้กู้เงิน หรือฝ่ายผู้ให้กู้ ที่ไม่มั่นใจว่าหากปล่อยเงินของตนออกไปแล้วจะสามารถเก็บคืนได้ครบถ้วนหรือเปล่า ด้วยเหตุนี้ผู้ที่เป็นเจ้าหนี้ย่อมต้องการที่จะมีหลักประกันในการได้รับชำระหนี้คืน การหาบุคคลภายนอกมาค้ำประกันก็ไม่ใช่สิ่งที่จะทำให้เจ้าหนี้ได้รับชำระอย่างแน่นอนเสมอไป เพราะฐานะทางการเงินของผู้ค้ำประกันเอง ก็เปลี่ยนแปลงได้เช่นเดียวกับฐานะของลูกหนี้ หากลองคิดดูให้ดีแล้วเจ้าหนี้ที่มีหลักทรัพย์มาจำนองเป็นประกันไว้ก็จะสามารถบังคับชำระหนี้จากทรัพย์นั้นได้ก่อนเจ้าหนี้อื่นอย่างแน่นอน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากลูกหนี้หรือผู้กู้มีหลักทรัพย์จำนองที่มีมูลค่าใกล้เคียงกับหนี้หรือเงินที่ขอกู้ยืมไป ก็จะทำให้เจ้าหนี้ตกลงให้ลูกหนี้กู้ยืมเงินได้โดยง่าย เพราะความเสี่ยงมีน้อยกว่าการไม่มีหลักทรัพย์ใดมาค้ำประกันเลย หรือมีเพียงการประกันด้วยบุคคลเท่านั้น
นอกจากนี่การจำนองยังเป็นอีกทางเลือกหนึ่งของผู้ที่ต้องการประกอบธุรกิจแต่ขัดสนเรื่องเงินทุนหมุนเวียน ทำให้ผู้ประกอบธรุกิจที่พอจะมีอสังหาริมทรัพย์อยู่บ้าง สามารถมีเงินทุนจากการจำนองทรัพย์สินเหล่านั้น โดยไม่ถึงขนาดต้องขายอสังหาริมทรัพย์นั้นไป เพราะหากมีอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าอยู่แล้ว (ที่ดิน,บ้าน) ก็จะทำให้การขอกู้เงินง่ายขึ้นและมีความเป็นไปได้มากกว่าผู้ที่ไม่มีหลักทรัพย์มาค้ำประกันการกู้ยืมโดยการนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปเป็นหลักประกันการชำระหนี้ที่เรียกว่า “จำนอง” และเมื่อกิจการที่ได้ลงทุนไปได้กำไรหรือมีกระแสเงินหมุนเวียนดีขึ้นแล้วก็สามารถไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ของตนคืนได้
อีกทั้งระหว่างที่จำนองอยู่นั้นก็ยังสามารถใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ตามปกติ จากข้อความข้างต้นหากผู้ประกอบธุรกิจเลือกที่จะขายอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้น แน่นอนว่าก็จะได้เงินมาลงทุนจริง แต่ต้องเสียอสังหาริมทรัพย์นั้นไปให้แก่บุคคลอื่นเป็นการถาวร ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นได้อีก อีกทั้งยังไม่สามารถไถ่ถอนคืนมาเป็นของตนได้อีก
เพราะอย่างนี้เอง การจำนองจึงเป็นตัวช่วยให้การทำธุรกรรมการกู้ยืมเงินมีความคล่องตัวและก่อเกิดประโยชน์ต่อทุกฝ่าย ทั้งฝ่ายลูกหนี้ (ผู้จำนอง) และฝ่ายเจ้าหนี้ (ผู้รับจำนอง) แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นการจะจำนองหรือรับจำนอง ก็ต้องอาศัยการคิดไตร่ตรองให้ดีเสียก่อน และควรปรึกษาผู้ที่มีความรู้ในด้านนี้ เพื่อประกอบการตัดสินใจ เพื่อจะได้ไม่ประสบปัญหาในภายหลังเหมือนกับรายอื่นๆ
คำถาม: การจำนองที่ถูกต้องตามกฏหมายต้องทำที่ไหน
คำตอบ: ที่กรมที่ดินในท้องที่ของโฉนด
คำถาม: ถ้าบ้านหรือที่ดินหรือไม่ว่าสินทรัพย์ใดก็ตามที่จำนองเกิดไม่ใช่สมบัติของคนๆ เดียว แต่เป็นสินสมรสระหว่างภรรยาสามี
คำตอบ: บุคคลอีกบุคคลหนึ่ง หรือคู่สมรสฝ่ายหนึ่งจะไม่สามารถจำนองได้ นอกจากจะได้รับความยินยอมจากคู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งก่อน หรือนอกจากจะร่วมกันจำนองทั้งคู่
คำถาม: ถ้าคู่สมรสอีกฝ่ายตัดสินใจไปทำสัญญาจำนองโดยไม่ได้รับอนุญาติจากคู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง และผู้รับจำนอง สุจริตสัญญาจำนองนั้นจะมีผลอย่างไร
คำตอบ: สัญญาจำนองมีผลผูกพันตามกฎหมายจนกว่าศาลจะสั่งเพิกถอน ในกรณีที่มีการฟ้องร้องขอให้เกิดการเพิกถอนขึ้น ถ้าไม่มีคำสั่งศาลเพื่อให้เพิกถอนผู้รับจำนองนั้นก็จะมีสิทธิบังคับจำนองในทรัพย์ที่จำนองได้ทั้งหมด
คำถาม: เจ้าของร่วมในที่ดินแปลงเดียวกันทำสัญญาจำนองเฉพาะส่วนของตนเองต้องได้รับความยินยอมของเจ้าของที่ดินอีกส่วนหนึ่งที่เป็นที่แปลงเดียวกันด้วยหรือไม่
คำตอบ: แม้จะเป็นที่ดินแปลงเดียวกัน ก็ไม่ต้องครับ เจ้าของร่วมกันแต่ถ้าเป็นที่ส่วนของตัวเองก็ไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมของเจ้าของร่วมคนอื่น ก็จะสามารถทำสัญญาจำนองเฉพาะส่วนของตนได้เลยครับ
ต่อตอนหน้าครับ
ทีนี้มาดูกันบ้างว่าเม ื่อถึงเวลาที่คุณจนปัญหาในการชำระหนี้กับการจำนองบ้านของคุณ เจ้าหนี้จะทำอะไรได้บ้าง และคุณทำอะไรได้บ้างโดยเฉพาะในเรื่องการยืดโฉนด
การที่ลูกหนี้กู้เงินเจ้าหนี้ไม่ว่าจะด้วยการจำนอง ขายฝาก อะไรก็แล้วแต่ โดยลูกหนี้ได้นำโฉนดที่ดิน ,น.ส.3 ,น.ส.3 ก หรือเอกสารสิทธิในที่ดินอื่น ๆ ไปให้เจ้าหนี้ยึดถือไว้เป็นประกันหนี้เงินกู้ เจ้าหนี้จะมีสิทธิยึดถือไว้ได้เพียงใดการยึดถือโฉนดดังกล่าวไม่ใช่การจำนำ ไม่ใช่การจำนองและไม่ใช่สิทธิยึดหน่วงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 241 แต่เจ้าหนี้มีสิทธิยึดถือโฉนดไว้ได้
ในฐานะที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนตาม มาตรา 369 ตราบใดที่ลูกหนี้ยังไม่ได้ชำระหนี้ให้สิ้นเชิง ลูกหนี้ย่อมไม่มีสิทธิเรียกโฉนดคืนได้
แต่ถ้าขาดอายุความลูกหนี้เรียกโฉนดคืนได้ เช่น ลูกหนี้กู้เงินเจ้าหนี้ไป 100,000 บาท มิได้กำหนดวันชำระเงินกู้คืนโดยลูกหนี้นำโฉนดที่ดินไปให้เจ้าหนี้ยึดถือไว้เป็นประกันเงินกู้แล้วลูกหนี้
ไม่ได้ใช้เงินกู้คืนแก่เจ้าหนี้ จนเวลาล่วงเลยมา 10 ปี นับแต่วันกู้ เจ้าหนี้ก็ยังไม่ได้ฟ้องเรียกเงินกู้คืน หนี้เงินกู้ซึ่งมีอายุความ ๑๐ ปีก็ขาดอายุความ ลูกหนี้มาฟ้องเรียกโฉนดคืน เจ้าหนี้จะยึดโฉนดไว้อีกมิได้ ต้องคืนให้ลูกหนี้ แต่ยังไงก็ตาม สิทธิของเจ้าหนี้ที่ยึดถือโฉนดโดยชอบไว้ดังกล่าวสู้สิทธิของผู้ซื้อตัวที่ดินโฉนดดังกล่าวจากการขายทอดตลาดของศาลโดยสุจริตไม่ได้ เช่น ลูกหนี้เป็นหนี้เงินกู้และลูกหนี้ได้นำโฉนดของตนไปให้เจ้าหนี้ยึดถือไว้เป็นประกันเงินกู้
ต่อมาลูกหนี้ถูกบุคคลอื่นฟ้องคดี และชนะคดีและได้นำเจ้าพนักงานบังคับคดีทำการยึดที่ดินแปลงที่นำไปให้เจ้าหนี้ยึดไว้ ต่อมาเมื่อมีการขายทอดตลาดมีบุคคลภายนอกเข้าซื้อที่ดินได้โดยสุจริต ดังนี้สิทธิของผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดย่อมไม่เสียไปเมื่อเจ้าหนี้ไม่ยอมส่งมอบโฉนดให้ ศาลสั่งให้เจ้าพนักงานที่ดินออกใบแทนโฉนดให้ผู้ซื้อได้ ซึ่งเมื่อได้ออกใบแทนโฉนดแล้ว ต้นฉบับโฉนดเดิมที่เจ้าหนี้ยึดถือไว้เป็นประกันเงินกู้ย่อมเป็นอันยกเลิก เว้นแต่ศาลจะสั่งเป็นอย่างอื่น ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
เมื่อคุณได้ไปจำนองบ้านหรือที่ดินไว้ แล้วเกิดถูกธนาคารฟ้องตามสัญญากู้ขอสินเชื่อ ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็แล้วแต่ แล้วได้หมายมาว่าถูกฟ้อง แบบว่าเลยกำหนดยื่นคำให้การ ปรึกษาทนายความให้เค้ายื่นคำให้การศาลก็ไม่รับ จนศาลพิพากษาใช้เงิน แถมไม่มีเงิน แล้วตอนนี้ก็มีพนักงานบังคับคดีจะมายึดบ้าน เพื่อขายทอดตลาดจะทำไงดี จะทำยังไงได้บ้างในตอนนี้
เมื่อมีคำพิพากษาของศาลออกมาแล้ว หากคุณไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษาที่หมายออกมา ก็จะต้องมีการดำเนินการบังคับคดีตามคำพิพากษาต่อไปนั่นเอง นั่นคือการยึดหรืออายัดทรัพย์สินของลูกหนี้เพื่อขายทอดตลาดต่อไป เพื่อจะได้นำเงินที่ได้จากการขายมาชำระหนี้แก่โจทก์ (นายทุน หรือเจ้าหนี้ของคุณ) และการยึดหรืออายัดทรัพย์สินของลูกหนี้นี้เอง ที่คุณต้องรู้คือ กฎหมายเขาห้ามไม่ให้มีการยึดหรืออายัดทรัพย์สินของลูกหนี้เกินกว่าจำนองที่พอจะชำระหนี้ตามคำพิพากษาพร้อมทั้งค่าฤชาธรรมเนียมในคดีและค่าธรรมเนียมในการบังคับคดี
แต่ถ้าลูกหนี้มีทรัพย์สินที่อาจบังคับคดีได้เพียงอย่างเดียวก็จำเป็นที่จะต้องดำเนินการยึดหรืออายัดทรัพย์สินรายนี้ขายทอดตลาด แม้ว่าจะมีราคาเกินจำนวนเงินที่เป็นหนี้ตามคำพิพากษามาเท่าไหร่ก็ตาม เมื่อชำระหนี้ครบได้แล้ว ทีนี้คุณก็จะมีสิทธิที่จะได้รับเงินที่เหลือส่วนแบ่งจากการขายทอดตลาดที่ว่านี้ได้ ยกเว้นแต่คุณจะสามารถหาเงินมาชำระหนี้ตามคำพิพากษาให้ครบถ้วนแก่เจ้าหนี้ ก็สามารถถอนการยึดบ้านจากการบังคับคดีได้ด้วย หวังว่าจะตอบคำถามเรื่องการถูกแจ้งยิดบ้านได้บ้างนะครับ ขอให้ทุกคนโชคดี
อะไรที่เรียกว่าการจำนอง
การที่คนๆ หนึ่ง ที่จะเรียกได้ว่าเป็น ” ผู้จำนอง ” คนๆ นั้นต้องเอาอสังหาริมทรัพย์ของตนเช่นบ้าน ที่ดิน หรือ ทรัพย์ทื่กฏหมายอนุญาตให้จำนองไปจดทะเบียนทำหลักฐานในการยืมเงินไว้กับอีกบุคคลหนึ่งซึ่งเป็นนายทุน เรียกว่า” ผู้รับจำนอง ” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบ ที่ดิน หรือ ทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ผู้รับจำนอง
ยกตัวอย่างง่ายๆ เช่น เมื่อท่านมีที่ดินเปล่า หนึ่งแปลง ต้องการกู้เงินจากธนาคาร มาเพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัย ท่านไปขอกู้เงินกับธนาคาร ๆ เมื่อธนาคารอนุมัติเงินกู้ ธนาคารจะให้ท่านจำนอง ที่ดินแปลงดังกล่าวไว้กับธนาคาร ๆ เป็น ” ผู้รับจำนอง ” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ถ้าท่านไม่สามารถ ชำระหนี้ให้แก่ธนาคารได้ ธนาคารก็จะฟ้องร้องบังคับ หลักประกัน ต่อไป โดยการจำนอง ต้องทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ถึงจะถูกต้องตามกฏหมาย โดยจ่ายค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าจำนองแต่ไม่เกิน 200,000 บาท หรือให้อัตรา 0.5 % อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาท ในกรณีจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตร ให้กับสำนักงานที่ดินเป็นค่าธรรมเนียม
นอกจากนั้นการจำนองมี 2 รูปแบบคือ
1. การจำนอง เพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ของตนเอง
2. การจำนอง เพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่น
วิธีการจำนอง กฏหมายกำหนดไว้ว่า จะต้องทำเป็นหนังสือชัดเจน และ จดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน ถ้าการจำนอง ไม่ทำตามแบบการจำนองย่อมเป็นโมฆะ โดยสัญญาการจำนอง ควรจะระบุให้ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นเกี่ยวกับมูลค่าเช่น กู้เงิน 1,000,000 บาท โดยนำทีดิน มูลค่า 2,000,000 บาท มาจำนอง สามารถระบุให้ชัดเจนว่า การจำนองนี้เป็นหลักประกันหนี้ เพียง 1,000,000 บาท เท่านั้น
การฟ้องร้องบังคับจำนองนั้น ผู้รับจำนองอาจ บังคับเอาหลักทรัพย์จำนอง เป็นสิทธิของตนได้ แต่ต้องเข้าหลักเกณฑ์ดังนี้คือ
1. ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ย มาเป็นเวลาถึง 5 ปี
2. ผู้จำนอง มิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่า ราคาทรัพย์สินนั้น ท่วมจำนวนเงินที่ค้างชำะอยู่
3. ไม่มีการจำนองรายอื่น หรือ บุริมสิทธิอื่นได้ จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกันนี้เอง
เมื่อมีการบังคับขายทอดตลาด ทรัพย์สินที่จำนอง ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือที่ดิน เงินได้ที่จากการขายทอดตลาด ภายหลังหักค่าฤชาธรรมเนียม แล้วเหลือเป็นจำนวนเท่าไหร่ จะต้องนำไปจัดสรรชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ด้วย ถ้าเจ้าหน้าได้รับครบถ้วนแล้ว เหลือเงินเท่าไหร่ ก็ต้องคืนให้แก่ผู้จำนอง แต่ถ้าขายแล้วเงินไม่พอชำระหนี้ ลูกหนี้ก็ไม่ต้องรับผิดชอบในเงินนั้นอีก ยกเว้นเสียแต่มีช้อตกลงในสัญญาการจำนอง ว่าถ้าเงินที่ขายทอดตลาดไม่เพียงพอเจ้าหนี้สามารถเรียกร้องส่วนที่ขาดได้ โดยเหตุที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ สินที่จำนอง ยังคงเป็นของผู้จำนอง ดังนั้นผู้จำนองอาจจำหน่ายทรัพย์สินได้ แต่ทั้งนี้ผู้รับโอนทรัพย์สิน ต้องรับภาระจำนองที่ติดกับทรัพย์สินนั้นด้วยครับ
สับสน? ประสาทกิน? เริ่ม ต้นเรียนรู้กับ พื้นฐานในการจำนองกู้ยืมสำหรับบ้านและที่ดิน และ ถ้า คุณ ไม่ แน่ใจในการจำนองบ้านไม่ ต้อง กังวล. เพราะคุณไม่ใช่คนเดียว ยังมีคนอีกมากมายที่รู้สึกเหมือนกับคุณ
การจำนองบ้านไม่ใช่เรื่องเล่นๆ ก่อนจำนองควรคิดให้หนัก อย่าคิดถึงแต่เงินที่จะได้มา ถ้าไม่แน่ใจโทรปรึกษานายทุนโดยตรงน่าจะเหมาะกว่า ผมเองเคยจำนองบ้านกับหลายเจ้า เจอคนดีก็ดีไป แต่ส่วนใหญ่จะเจอแต่ไม่ดีน่ะสิ ถ้าคุณไม่อยากเจอคนไม่ดี หรือนายทุนจำนองบ้านที่ตุกติก หัวหมอ จำนองบ้านกับนายทุนดูหน้าติดต่อจำนองบ้านนะครับ หรือจะดูหน้ารายชื่อนายทุนสยองก็ดี โชคดีครับทุกคน สุดท้ายผมอยากแนะนำว่า การจำนองต้องอย่ารีบร้อน
(ผมไม่ได้มีส่วนได้ส่วนเสียกับนายทุนที่ผมแนะนำนะครับ บอกไว้ก่อน)
