วิธีการจำนองตามกฏหมาย

อะไรที่เรียกว่าการจำนอง

การที่คนๆ หนึ่ง ที่จะเรียกได้ว่าเป็น ” ผู้จำนอง ” คนๆ นั้นต้องเอาอสังหาริมทรัพย์ของตนเช่นบ้าน ที่ดิน หรือ ทรัพย์ทื่กฏหมายอนุญาตให้จำนองไปจดทะเบียนทำหลักฐานในการยืมเงินไว้กับอีกบุคคลหนึ่งซึ่งเป็นนายทุน เรียกว่า” ผู้รับจำนอง ” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบ ที่ดิน หรือ ทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ผู้รับจำนอง

ยกตัวอย่างง่ายๆ เช่น เมื่อท่านมีที่ดินเปล่า หนึ่งแปลง ต้องการกู้เงินจากธนาคาร มาเพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัย ท่านไปขอกู้เงินกับธนาคาร ๆ เมื่อธนาคารอนุมัติเงินกู้ ธนาคารจะให้ท่านจำนอง ที่ดินแปลงดังกล่าวไว้กับธนาคาร ๆ เป็น ” ผู้รับจำนอง ” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ถ้าท่านไม่สามารถ ชำระหนี้ให้แก่ธนาคารได้ ธนาคารก็จะฟ้องร้องบังคับ หลักประกัน ต่อไป โดยการจำนอง ต้องทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ถึงจะถูกต้องตามกฏหมาย โดยจ่ายค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าจำนองแต่ไม่เกิน 200,000 บาท หรือให้อัตรา 0.5 % อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาท ในกรณีจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตร ให้กับสำนักงานที่ดินเป็นค่าธรรมเนียม

นอกจากนั้นการจำนองมี 2 รูปแบบคือ

1. การจำนอง เพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ของตนเอง

2. การจำนอง เพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่น
วิธีการจำนอง กฏหมายกำหนดไว้ว่า จะต้องทำเป็นหนังสือชัดเจน และ จดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน ถ้าการจำนอง ไม่ทำตามแบบการจำนองย่อมเป็นโมฆะ โดยสัญญาการจำนอง ควรจะระบุให้ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นเกี่ยวกับมูลค่าเช่น กู้เงิน 1,000,000 บาท โดยนำทีดิน มูลค่า 2,000,000 บาท มาจำนอง สามารถระบุให้ชัดเจนว่า การจำนองนี้เป็นหลักประกันหนี้ เพียง 1,000,000 บาท เท่านั้น

การฟ้องร้องบังคับจำนองนั้น ผู้รับจำนองอาจ บังคับเอาหลักทรัพย์จำนอง เป็นสิทธิของตนได้ แต่ต้องเข้าหลักเกณฑ์ดังนี้คือ

1. ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ย มาเป็นเวลาถึง 5 ปี

2. ผู้จำนอง มิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่า ราคาทรัพย์สินนั้น ท่วมจำนวนเงินที่ค้างชำะอยู่

3. ไม่มีการจำนองรายอื่น หรือ บุริมสิทธิอื่นได้ จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกันนี้เอง

เมื่อมีการบังคับขายทอดตลาด ทรัพย์สินที่จำนอง ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือที่ดิน เงินได้ที่จากการขายทอดตลาด ภายหลังหักค่าฤชาธรรมเนียม แล้วเหลือเป็นจำนวนเท่าไหร่ จะต้องนำไปจัดสรรชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ด้วย ถ้าเจ้าหน้าได้รับครบถ้วนแล้ว เหลือเงินเท่าไหร่ ก็ต้องคืนให้แก่ผู้จำนอง แต่ถ้าขายแล้วเงินไม่พอชำระหนี้ ลูกหนี้ก็ไม่ต้องรับผิดชอบในเงินนั้นอีก ยกเว้นเสียแต่มีช้อตกลงในสัญญาการจำนอง ว่าถ้าเงินที่ขายทอดตลาดไม่เพียงพอเจ้าหนี้สามารถเรียกร้องส่วนที่ขาดได้ โดยเหตุที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ สินที่จำนอง ยังคงเป็นของผู้จำนอง ดังนั้นผู้จำนองอาจจำหน่ายทรัพย์สินได้ แต่ทั้งนี้ผู้รับโอนทรัพย์สิน ต้องรับภาระจำนองที่ติดกับทรัพย์สินนั้นด้วยครับ