เจ้าหนี้มีสิทธิ์ในการยึดโฉนดบ้านแค่ไหน

ทีนี้มาดูกันบ้างว่าเม ื่อถึงเวลาที่คุณจนปัญหาในการชำระหนี้กับการจำนองบ้านของคุณ เจ้าหนี้จะทำอะไรได้บ้าง และคุณทำอะไรได้บ้างโดยเฉพาะในเรื่องการยืดโฉนด

การที่ลูกหนี้กู้เงินเจ้าหนี้ไม่ว่าจะด้วยการจำนอง ขายฝาก อะไรก็แล้วแต่ โดยลูกหนี้ได้นำโฉนดที่ดิน ,น.ส.3 ,น.ส.3 ก หรือเอกสารสิทธิในที่ดินอื่น ๆ ไปให้เจ้าหนี้ยึดถือไว้เป็นประกันหนี้เงินกู้ เจ้าหนี้จะมีสิทธิยึดถือไว้ได้เพียงใดการยึดถือโฉนดดังกล่าวไม่ใช่การจำนำ ไม่ใช่การจำนองและไม่ใช่สิทธิยึดหน่วงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 241 แต่เจ้าหนี้มีสิทธิยึดถือโฉนดไว้ได้

ในฐานะที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนตาม มาตรา 369 ตราบใดที่ลูกหนี้ยังไม่ได้ชำระหนี้ให้สิ้นเชิง ลูกหนี้ย่อมไม่มีสิทธิเรียกโฉนดคืนได้

แต่ถ้าขาดอายุความลูกหนี้เรียกโฉนดคืนได้ เช่น ลูกหนี้กู้เงินเจ้าหนี้ไป 100,000 บาท มิได้กำหนดวันชำระเงินกู้คืนโดยลูกหนี้นำโฉนดที่ดินไปให้เจ้าหนี้ยึดถือไว้เป็นประกันเงินกู้แล้วลูกหนี้

ไม่ได้ใช้เงินกู้คืนแก่เจ้าหนี้ จนเวลาล่วงเลยมา 10 ปี นับแต่วันกู้ เจ้าหนี้ก็ยังไม่ได้ฟ้องเรียกเงินกู้คืน หนี้เงินกู้ซึ่งมีอายุความ ๑๐ ปีก็ขาดอายุความ ลูกหนี้มาฟ้องเรียกโฉนดคืน เจ้าหนี้จะยึดโฉนดไว้อีกมิได้ ต้องคืนให้ลูกหนี้ แต่ยังไงก็ตาม สิทธิของเจ้าหนี้ที่ยึดถือโฉนดโดยชอบไว้ดังกล่าวสู้สิทธิของผู้ซื้อตัวที่ดินโฉนดดังกล่าวจากการขายทอดตลาดของศาลโดยสุจริตไม่ได้ เช่น ลูกหนี้เป็นหนี้เงินกู้และลูกหนี้ได้นำโฉนดของตนไปให้เจ้าหนี้ยึดถือไว้เป็นประกันเงินกู้

ต่อมาลูกหนี้ถูกบุคคลอื่นฟ้องคดี และชนะคดีและได้นำเจ้าพนักงานบังคับคดีทำการยึดที่ดินแปลงที่นำไปให้เจ้าหนี้ยึดไว้ ต่อมาเมื่อมีการขายทอดตลาดมีบุคคลภายนอกเข้าซื้อที่ดินได้โดยสุจริต ดังนี้สิทธิของผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดย่อมไม่เสียไปเมื่อเจ้าหนี้ไม่ยอมส่งมอบโฉนดให้ ศาลสั่งให้เจ้าพนักงานที่ดินออกใบแทนโฉนดให้ผู้ซื้อได้ ซึ่งเมื่อได้ออกใบแทนโฉนดแล้ว ต้นฉบับโฉนดเดิมที่เจ้าหนี้ยึดถือไว้เป็นประกันเงินกู้ย่อมเป็นอันยกเลิก เว้นแต่ศาลจะสั่งเป็นอย่างอื่น ตามประมวลกฎหมายที่ดิน